کارشناس رسمی

نحوه صدور سند مالکیت المثنی

هرجسم مادی قابلیت از بین رفتن و مفقود شدن و یا در اختیار نبودن آن نیز وجود دارد مانند مدارک و اسناد مالکیت ...

و مواردی مانند مراجعه به ادارات ،مسافرت ،حوادث غیرمترقبه عواملی هستند که باعث می شود این اسناد از بین رفته یا از دسترس مالک خارج شود

باتوجه به پر اهمیت بودن وجود سند مالکیت در صورت مفقودی قانون گذار با تکیه بر ماده 120 قانون آیین نامه ثبت صدور المثنی سند مالکیت را صادر می کند

برای صدور المثنی سند باید تقاضای کتبی خود مالک یا وکیل قانونی آن که مبنی بر از بین رفتن سند مالکیت اولیه است همراه با دو برگ استشهادیه روی پرونده به ضمیمه درآید

اطلاعات خواسته شده استشهادیه به شرح زیر است :

1.      نام و نام خانوادگی متقاضی صدور المثنی سند به عنوان اصیل یا وکیل

2.      پلاک اصل و فرعی ملک و بخش ثبتی واقع در آن

3.      اگر سند مالکیت مفقود شده دارای مالکین مشاعی باشد تمام مالکین آنها باید زیر برگه تقاضا و دوبرگ استشهادیه را امضا کنند

4.      شماره ثبت ملک ، شماره دفتر املاک ، و اگر سند آپارتمان باشد شمار قطعه تفکیکی

5.      از بین رفتن سند مالکیت

6.      عدم رهن یا بیع شرط و در صورت وجود رهن یا بیع شرط نام مرتهن شماره و تاریخ سند و شماره دفتر خانه تنظیم کننده آن

7.      شماره و تاریخ سند انتقال قطعی به مالک و دفترخانه تنظیم کننده سند مذکور

8.      آدرس دقیق ملک

بند 304 – مجموعه بخشنامه های ثبتی به صورت نامفهوم به نحوه صدور سند مالکیت باقی مانده و المثنی پرداخته و با عبارت (چنانکه مورد ثبت قبلا تفکیک و نسبت به قطعات تفکیکی معامله انجام شده باشد نقل تمام انتقالات در سند مالکیت المثنی کار زایدی است لذا مانعی ندارد که با رسیدگی لازم و دقیق و درصورت لزوم برمعاینه محل و تنظیم صورت مجلس لازم تعیین نمایند چه مقدار از مورد ثبت به ملکیت مالک باقی است و همان مقدار در دفتر املاک ثبت سند مالکیت صادر می شود

ملاک تشخیص انتقالات دفتر املاک و ستون انتقالات سند مالکیت است به همین دلیل مفاد بند مذکور عملا در واحد های قبلی اجرا نمی شود و صدور سند مالکیت المثنی فقدان این پیش نویس سندی است که باید سند مالکیت مفقود پاکنویس شده وبه مالک داده شود

در صفحات سند مالکیت المثنی با رنگ قرمز کلمه (المثنی) به گونه ای نوشته شده که ببیننده با ملاحظه به آن متوجه گردد

المثنی اول با انتشار اگهی برای صدور المثنی دوم اعتبار قانونی خود را از دست می دهد

طبق تبصره 3ماده 120 آیین نامه قانونی ثبت مقرر است در مواردی که سندمالکیت در اختیار شخص ثالث است و دادگاه حکم به استرداد آن می دهد و با صدور اجراییه نیز استرداد سند مالکیت مقدور نمی شود مالک می تواند با اخذ گواهی از دادگاه صادرکننده حکم و تسلیم آن به اداره ثبت مربوط به تقاضای صدور المثنی دهد

 

 

 

 

خلاصه ای از بند 303:

«هرگاه وارثی درخواست صدور سند مالکیت برا سهم الارث خود از رقبه ای را داشته باشد یکی از شرایط دریافت آن این است

1.      که سند مالکیت آن به عنوان زمین برای مورث صادر شده باشد

2.      ابتدا با تسلیم مدارک

3.      ادعا کند که هیچ گونه اعیانی در زمین وجود ندارد و در گدشته نداشته است

 پس از بررسی و تایید صحت مدارک و شواهد و تایید رئیس واحد ثبتی وضع و استثناء ثمنیه اعیانی از سهم الارث وارث مورد ندارد.»

در مذاهب مختلف اسلامی تقسیم ارث متفاوت است برای مثال در مذهب اهل تسنن سهم الارث زوجه از زوج یک هشتم از کل ماترک زوج است ولی در مذهب شیعه اثنی عشری سهم الارث زوجه از زوج یک هشتم از اموال منقوله ،بهای ابنیه ، اشجار است.

ثمن اعیانی :

در ماده 946قانون مدنی بیان داشته است که زوج از تمام اموال زوجه ارث می برد و در ماده 947 قانون مدنی آمده است که زوجه از قیمت ابنیه و اشجار ارث می برد و ونه از خود آنها که اصطلاحا به ثمن عیانی مرسوم است .

نحوه تقسیم ارث با وجود اولاد یا اولاده اولاد :

اگر متوفی دارای اولاد یا اولاده اولاد باشد سهم الارث زوجه از یک چهارم به یک هشتم کاهش پیدا می کند .

و اگر زوجه در خواست سهم الاذث خود را داشته باشد و ورثه های دیگر از پرداخت سهم او امتناع کنند زوجه بااتکا به ماده 948حق خود را میتواند دریافت کند و در ادارات ثبت با در خواست صدور سند مالکیت ، سند مالکیت متوفی باطل و سند ثمن اعیانی برای روجه صادر می گردد و سهم‏الارث وراث را به استثناء ثمن اعیانی صادرمی کنند .

همچنین زوجه می تواند سهم الارث خود را واگذار نماید که اصلح است بهتر است واگذاری ثمن اعیانی به سایر ورثه به نسبت سهامی باشد که از متوفی ارث می‏برند تا مقادیر سهام به همان صورت سهم‏الارث و بدون کسر اعیان باقی بماند .

اکنون ادارات ثبت در همه موارد صدور اسناد مالکیت سهم‏الارث وراث را با در نظر گرفتن حق زوجه صادر و تسلیم می‏دارند و اصلح همین شیوه اقدامی اداره ثبت است و نظر کمیسیون ماده 12 و یا گواهی مالیاتی متوفی که عدم وجود اعیان نیز در آن قید شده باشد ملاک عمل قرار نداده و رعایت جانب احتیاط را در خصوص حق زوجه امری ضروری و لازم می‏دانند .

 

 

سند مالکیت چیست؟

سند مالکیت نشان دهنده مالکیت یک فرد بر مندرجات نوشته شده در داخل سند است

در گذشته اسناد مالکیت اراضی به صورت دفترچه ای یا منگوله دار بود چرا که قسمت شیرازه سند را با پانچ سوراخ کرده و آن را پلمپ می کردند تا کسی نتواند بسادگی تغییری در صفحات سند انجام دهد.

یکی از عیوب این اسناد این بود که یک فرد حتی یک کارشناس توانایی جانمایی پلاک ثبتی را نداشت اما با گذشت زمان و پیشرفت جهان و تکنولوژی ،اسناد جدیدی به نام«اسناد تک برگ» ارائه شد.

سند تک برگ شامل یک برگ است که روی آن اطلاعات مالک ،پلاک ثبتی ، و اطلاعات کاداستری قید گردیده است و در پشت برگه حدود اربعه و حقوق ، انباری و... ثبت گردیده میشود .

تبدیل اسناد مالکیت مشارکتی به یک جلد

انجام معاملات مکرر چه به صورت مشکارکتی یا غیر مشارکتی باعث پر شدن ستون انتقالات سند میشود .

برخی از افراد بی دلیل یا ناخودآگاه بر این باورند که بعد از گرفتن ملک جدید باید سند مالکیت جدید برای آن صادر شود و این باور غلط است چرا که سند جدید اطلاعات صاحبان قبل و توضیحات را شامل نمیشود.

بند 55 مجموعه بخشنامه‏ها موقع انتقال قسمت مفروز و باقیمانده سند مالکیت به ید متعامل داده نشده و سر دفتر آن را به اداره ثبت ارسال تا به نام خریدار سند مالکیت جدید صادر شود.

 چکیده ای از بند 301

در مواردی که مالک یک قسمت از ملک مورد ثبت سند مالکیت خود را مشاعاً یا مفروزاً قبلاً به یک نفر انتقال داده و می‏خواهد باقیمانده مورد ثبت را به همان شخص انتقال دهد لازم است سردفتر تنظیم کننده سند معامله اخیر، اصل سند مالکیت را با خلاصه معامله به ثبت محل ارسال دارد که سند مالکیت جدید طبق مقررات صادر شود. چون در این بخشنامه تکلیف اشخاصی که دارای اسناد مالکیت مشاعی متعدد می‏باشند تعیین نگردیده لزوماً تذکر می‏دهد که تبدیل اسناد مالکیت مشاعی متعدد به یک جلد اشکال ندارد. بنابراین با درخواست مالک اسناد مالکیت مشاع را اخذ و در پرنده بایگانی نموده و با رعایت مقررات یک جلد سند مالکیت به مقدار مجموع اسناد مالکیت مشاعی ابطال شده صادر و به مالک تسلیم نمایید

تبدیل استاد مشاعی به یک جلد با درخواست مالک و با ارسال مجموع اسناد مالکیت مشاعی انجام پدیر است اما یکی از مطالب مهم و حائز اهمیت در بند 301 این است کهمالک چند جلد سند مالکیت مشاعی را به اداره ثبت تسلیم و تقاضای صدور یک جلد سند مالکیت مجموع را می‏نماید در صورتی که یک جلد سند مالکیت در بدو امر به نام متقاضی صادر شده و هیچگونه انتقالی بر روی آن صورت نگرفته

 

 

اسناد مالکیتی که دارای ستون انتقالات سفید باشد یا تمامی صفحات آن پر شده باشند مجوزی برای ابطال سند مالکیت دریافت نخواهند کرد اما برای حل این مورد میتوان از دفترچه متمم استفاده نمود.اما اگر سند مذبور موروثی باشد مجوز قانون ابطال سند به نام منتقل الیه صادر میشود.

به هنگام پاره شدن صفحات سند یا ریختن جوهر ، محو شدن خطوط ،افتادن در آب و مشکلاتی از این قبایل که باعث ناتوانی در خواندن مفاد و محتوای سند شود ، بخشنامه تعویض سند را مجاز دانسته است.

ویلکن در بخشنامه نحوه تعویض سند را در این مواقع خاص به طور کامل بیان ننموده و باعث به وجود آمدن ابهاماتی مانند  

1.سند مالکیت جدید مشابه سند سابق با تمامی نق و قولات و تمامی پاک نویس ها صادر میگردد

2.سند مالکیت با طی مراحل تهیه پیش نویسو ثبت مجدد در زیل ثبت سند اولیه صادر میگردد

باتوجه به بند81 بخشنامه اکثر واحد های ثبتی ، با رعایت تشریفات و تهیه پیش سند مالک جدید را به نام آخرین خریدار صادر می نمایند.

برای جلوگیری از هرگونه سواستفاده باید به بند فوق توضیح :

«به علت غیرقابل استفاده شدن سند مالکیت مورد ثبت این پیش نویس به شماره چاپی .... باطل و در پرونده بایگانی شد و سند مالکیت جدید به شماره چاپی جدید .... پاکنویس گردید.» استفاده شود .

ماده 117 آیین‏نامه قانون ثبت تعویض سند مالکیت را با انتقال تمام یا بخشی از ملک را مجاز دانسته و بخش 3 از ماده 104 آیین‏نامه با عنوان تجدید سند مالکیت را منع نموده است

بعضی از مسئولین واحدهای ثبتی تجدید و صدور سند مالکیت جدید به نام خریدار را درخواستی بلامانع دانسته و سند جدید صادر می‏کنند.

عده‏ای دیگر بر این باورند تا زمانی که ستون انتقالات سند مالکیت برای انتقال جا دارد مثل سند مالکیت موروثی و یا موارد دیگری که ضرورت ایجاب می‏کند، مجوزی برای ابطال و صدور سند مالکیت جدید وجود ندارد.

با توجه به موارد ذکر شده آنچه مقبول‏تر و منظقی‏تر به نظر می‏آید آن است اسناد مالکیتی که در اختیار مردم قرار دارند محفوظ بمانند و با پر شدن ستون انتقالات، چند صفحه ستون انتقالات سفید به عنوان دفترچه متمم با تشریفات ساده اداری و پرداخت هزینه کم به سند مالکیت الصاق می‏کنند و این اقدامی بسیار بجا و مطلوب می‏باشد.

از فواید پیشنهاد بالا میتوان به :

1.سند مالکیتی که گویای تمام انتقالات و سرگذشت ملک می‏باشد بی‏جهت در پرونده ثبتی بایگانی نمی‏شود.

2. الصاق کردن دفترچه متمم از نظر متقاضی و اداره ثبت اقدام ساده‏ای است که احتیاج به زمان ندارد و با این اقدام به سند مالکیت مجدداً بقرای انجام و قید بیش از چندین معامله ستون انتقالات ضمیمه شده و ممکن است سال‏ها کافی برای مقصود باشد

اشاره کرد.

 

عقب نشینی ملک و اصلاح مساحت

با رشد جمعیت گذر از معابر و خیابان های کم عرض برای شهروندان و استفاده از وسایل نقیله با مشکل مواجه شد در نتیجه شهرداری طرحی تحت عنوان تعریض از معابر که اصطلاحا به آن عقب نشینی ملک می گویند را ارایه داد

نحوه اجرا این قانون در ماده 45 آیین نامه قانون ثبت پیش بینی شده است

این ماده اداره ثبت را با اطلاع از تخریب ملک موظف به رسیدگی کرده است ولی در عمل با درخواست مالک صورت می گیرد

در مواقعی که تمام ملک جزو گذر یا میدان شده باشد و باقی مانده وجود نداشته باشد در دفتر توزیع اظهارات می نویسند که تمامی مورد درخواست در طرح شهرداری قرار گرفته است و اگر س از تخریب و تعریض باقی مانده ای وجود داشت در مرحله نهایی توسط مامورین معاینه به عمل می اید وبا نظر شهرداری و برای مالک سند مالکیت صادر خواهد شد

در مواقعی که ملک ثبت شده و سند دارد برای اصلاح مساحت با تقاضا مالک نماینده و نقشه بردار شهرداری به محل مراجعه می کنند و پس از تطبیقات لازمه توسط نماینده و نقشه بردار دستور ثبت صورت می گیرد

توجه داشته باشید که اگر سند در قید اسناد شرطی و یا رهنی و وثیقه باشد باید موافقت بستانکار در خصوص کسر مساحت و اصلاح حدود جلب شود

اجرای ماده 45:

پس از خاتمه عمل تفکیک و ارسال صورت مجلس به دفترخانه اسناد رسمی تغییراتی در عرض گذر ایجاد می شود که بعضی از قطعات نیازمند به اجرای پخ هستند

در این حالت چنانچه نسبت به قطعات تفکیکی که تعریض گذر و اجرای پخ، مساحت و حدود آنها را تغییر می‏دهد معامله‏ای انجام نشده باشد با استعلام از دفترخانه و ملاحظه سند مالکیت و حصول اطمینان به عدم انجام معامله بایستی مراتب اصلاحات جدید ضمن تنظیم صورت‏مجلس اصلاحی به دفترخانه اعلام گردد و اجرای ماده 45 آیین‏نامه مصداق ندارد و چنانچه این قطعات منجر به صدور سند انتقال شده باشند می‏باید خریداران پس از صدور سند مالکیت وفق مقررات ماده مذکور تقاضای اصلاح نمایند

اما هرگاه در نقشه و یا تنظیم صورت‏مجلس اشتباهی رخ داده و گذرها در نقشه مطابق وضع محل نبوده و یا پخ بعضی از قطعات در نقشه مشخص نشده ولی در محل پخ وجود داشته باشد و سند رسمی تنظیم شده باشد مورد، مشمول بند 6 ماده 25 قانون ثبت است

برای کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص و دیگر وارد ثبتی به سایت کارشناسان مفروز مراجعه کنید