کارشناس رسمی

حق کسب و پیشه و تجارت که به قبل از قانون مالک و مستأجر سال 76 تعلق داشته و بعد از این تاریخ چگونه است؟

اگر روابط استیجاری قبل از 76 بوده باشد ادامه پیدا می‌کند. ولی رابطه استیجاری بعد از این تاریخ را شامل نمی‌شود؛ اما سرقفلی کماکان به رسمیت شناخته شده است. نحوه محاسبه حق کسب و پیشه و تجارت اینکه کارشناس با آگاهی از مجموع تعاریف و پارامترهای دخیل در قضیه که در قانون و سایر کتب اساتید آمده است

نحوه محاسبه ساده‌­ترین راه که ما تجربه کردیم عبارت است از:

1- اجاره واقعی روز ملک چقدر در سال است؟

این مبلغ متعارفاً 4 الی 6 درصد (نظر کارشناس) ارزش ملک را تشکیل می‌دهد که 80 الی 90 درصد ارزش ملک طبق نظر کارشناس، برابر ارزش تجاری یا سرقفلی است.

حال با توجه به تمامی تعاریف و شروط که برای حق کسب و پیشه و تجارت می‌دانیم مثلاً مکان ملک، گردش مالی، رونق کسبی، نوع و زیبایی، حسن شهرت مستأجر، مداومت در شغل (تغییر شغل بدون اجازه ملک از مصادیق حکم تخلیه است، چنانچه تغییر شغل با اجازه مالک باشد زمان مداومت در شغل جدید ملاک محاسبه خواهد بود) و... بالاخره چنانچه سنوات برقراری روابط استیجاری برابر شاخص امید به زندگی (طول عمر متوسط) باشد مساوی می‌شود با کل ارزش تجاری یا سرقفلی وگرنه از نسبت سنوات مفید روابط استیجاری به شاخص طول عمر متوسط (مثلاً 70 سال) تعیین می‌شود. 

پس مقدار اجاره ملک در یک سال برابر است با (4 الی 6) درصد ارزش ملک و (80 الی 90) درصد ارزش ملک می‌شود ارزش تجاری ملک که همان سرقفلی باشد و این رقم ضربدر نسبت مدت روابط استیجاری تقسیم بر 70 سال می‌شود حق کسب و پیشه و تجارت مربوطه البته ممکن است این روش در همه جا جواب ندهد.

ادامه مطلب در کارشناس رسمی دادگستری مفروز

 

خلاصه ای از مطلب

تنطیم تقسیم نامه برای برای هریک از مالکان ملک مشاعی پس از تقسیم ملک ضروری می باشد زیرا مندرجات و بند های ذکر شده در صورت مجلس زمانی ارزش و اعتبار خواهند داشت که تقسیم نامه تنظیم و تهیه شود .

همان طور که می دانیم تقسیم یا تفکیک ملک با در خواست مالکین ملک مشاع توسط در دفتر اسناد رسمی صورت میگیرد و لازمه تفکیک رضایت مالکین می باشد درصورت نداشتن توافق مالکین بر سهم مشاعی تقسیم نامه رسمی تشکیل نخواهد شد و در اقدام بعدی مالکان برای رسیدن ب حقوق خود ب دادگاه مراجعه خواهند کرد .

رسیدگی به شکایت پس از اجرای قانون تقسیم و فرو ملک مشاع به ذکر عدم افراز یا قابل افراز بودن ملک به دادگاه می باشد .

اگر ملک قابل افراز بود باید صورت مجلس مربوطه به دادگاه ارائه شو در صورت نداشتن صورت مجلس باید نبست به تهیه صورت مجلس اقدام نمود و انجام این مقرارات قانون و آیین نامه بدون توجه به اینکه ملک در گذشته تفکیک شده باشد از متقاضی دریافت وجه می شود .

اجرای حکم افراز دادگاه

«بند 378- واحدهای ثبتی در موقع اجرای حکم افراز ضمن تطبیق مفاد حکم با محدوده ثبتی و سند مالکیت حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظیم صورت‏مجلس تعیین و سپس مبادرت به صدور سند مالکیت می‏نماید. اخیراً مشاهده شده است که بعضی از واحدها قبل از تطبیق مفاد حکم با محدوده ثبتی مبادرت به صدور سند مالکیت نموده‏اند و نتیجتاً قسمتی از مورد سند مالکیت صادره خارج از محدوده ثبتی بوده و به مجاورین یا اموال عمومی تجاوز شده است لذا خاطرنشان می‏نماید در موقع اجرای احکام قطعی افراز دادگاه‏ها باید قبل از هر اقدام مفاد حکم و یا نقشه کارشناسی که ملاک حکم افراز بوده به دقت با وضع محل و محدوده سند مالکیت تطبیق و پس از اطمینان به اینکه کلیه قطعات مورد حکم داخل محدوده ثبتی و یا سند مالکیت است مبادرت به صدور سند مالکیت و یا اقدام بعدی گردد.»

 

 

شرایط تجمیع پلاک :

1.      در صورتی که ملک دارای چند مالک باشد ( مشاعی باشد ) باید سهم برابر از پلاک هایی که قصد تجمیع دارند را دارا باشند .

2.      پلاک اسناد نباید جز اسناد شرطی یا اسناد رهنی باشد .

3.      پلاک نباید در بازداشت باشند .

4.      اسناد این پلاک های ثبتی باید حدود و اربعه مطابق با دفتر املاک داشته باشند .

5.      کار بری پلاک های ثبتی باید یکسان باشد در غیر این صورت مورد تجمیع قرار نخواهند گرفت .

6.      پلاک های مورد تجمیع می بایست به گونه ای باشند که ما بین آنها فاصله ای نباشد و در مجاور یک دیگر قرار گرفته باشند .

7.      تجمیع حدود باید با رعایت ماده 106 قانون مدنی انجام شود .

ماده 106-

« مالک ملکی که مورد حق‌ الارتفاق غیر است نمیتواند در ملک خود تصرفاتی نماید که باعث تضییع یا تعطیل حق مزبور باشد مگر با ‌اجازه صاحب حق .»

 

تجمیع در لغت به معنای « گرد کردن » و « جمع آوری کردن » است .

در نتیجه تجمیع املاک به معنی ادغام و یکی کردن املاک کنار هم یا همسایه می باشد .

به طور کلی دو نوع تجمیع وجود دارد تجمیع املاک و تجمیع پلاک های ثبتی که دراداره ثبت اسناد انجام میشود .

در تجمیع املاک پلاک ها به نام یک نفر بوده و برای دریافت سند مالکیت جدید از اداره ثبت اقدام می کند ولی در تجمیع پلاک چندین پلاک بایک دیگر ادغام می شوند .

هدف از تجمیع پلاک چیست ؟

باعث سریع انجام شدن کارهای مراجعین .

جلوگیری از مکاتبات غیر ضروری .

یکی از روش های تجمیع حدود املاک خرید خانه هایی با بافت فرسوده و قدیمی برای نوسازی و ساخت و ساز می باشد .

روش دیگر که متداول بوده شراکت با مالکان خانه قدیمی می باشد در این روش خانه به عهده شرکت یا فردی قرار میگیرد برای تخریب و نوسازی آن و پس از اتمام کار طبق قرار داد بین آن ها تعدادی از واحد های ساختمان مسکونی جدید به این شرکت ها یا افراد تعلق خواهد گرفت .

 

متأسفانه ، اگرچه ممکن است برخی از وکلا یا وکلا بین افراز و در برخی قوانین تمایز قائل نشوند ، اما بین افراز و تفکیک تفاوتی وجود دارد ، اما باید گفت که افراز و تفکیک دو معنی حقوقی دارد که بیان می کند.

مفهوم تفکیک ، که در حقوق مدرن ایران پدیدار شد ، از جهاتی شبیه مفهوم تفکیک و افراز است.

افراز: افراز از نظر قانون قضایی و ثبتی عبارت است از جدایی عمل مشترک یک یا چند شریک ، یا به عبارت دیگر ، افراز تقسیم اموال مشترک بین شرکا به نسبت مشارکت آنها است.

تفکیک: تفکیک در استفاده از ثبت عبارت است از تقسیم املاک به قطعات کوچکتر مانند قطعات 5000 متری که مالک یا مالکان آنها را به قطعات 500 متری تقسیم می کنند.

تقسیم شامل افراز و تفکیک و ... می شود به عنوان مثال وقتی شخصی فوت می کند ، اموال وی بین وراث تقسیم می شود و آن ترکه شامل اموال منقول و غیر منقول می شود ، اما در این موارد از عبارت تقسیم استفاده می شود نه تفکیک یا تقسیم.

بر اساس ماده 4 قانون افراز وفروش اموال مشترک ، املاکی که با تصمیم نهایی تجزیه نشده تلقی می شوند ، به درخواست هریک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

املاک غیر قابل افراز

تعریف سند : طبق ماده 1284 ق.م.«سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد »

تعریف سند مالکیت : طبق ماده 21 قانون ثبت «سند مالکیت سندی است که اداره ثبت مطابق ثبت دفتر املاک تهیه و به مالک یا قائم مقام او تسلیم می نماید »

سند معارض چیست : اگر دو سند مالکیت به طور کلی یا جزئی در رابطه با اموال مورد بحث ، یا در رابطه با حدود املاک یا حقوق احتمالی با هم تعارض داشته باشند و این تعارض توسط هیئت مدیره تعیین شود ،سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری موخر است را سند معارض می نامند .

شما می توانید برای دریافت اطلاعات بیشتر در رابطه با تفاوت های افراز و تفکیک ملک اینجا کلیک کنید .

 

معاملات قطعه مفروز

« بند 32 - در مورد معاملات قطعه مفروز طبق صورت ‏مجلس تفکیکی باید پس از پرداخت شدن هزینه تفکیک به ثبت محل ، سند ثبت شود و در مقام معامله باقیمانده ، هرگاه حدود آن تعیین نشده باشد باید مجدداً صورت‏ مجلس تفکیکی با ذکر صریح حدود خواسته شود . »

قطعه مفروز به معنای  ملکی است  با ابعاد و حدود اربعه مشخص زمین یا بنا .

معامله و ثبت سند برای قطعه مفروز

برای درک هر چه بهتر موضوع ، ثبت سند برای قطعه مفروز بدین صورت قابل تعریف می باشد ، همان طور که بیان داشتیم قطعه مفروز در اصل ملکی با مساحت و حدود اربعه مشخص است و در سند برای این قطعه مفروز از تفکیک قطعه به طور کلی سخن رفته و تفاوتی میان تفکیک عرصه ( زمین ) و تفکیک اعیان ( بنا ) ساخته شده بر روی عرصه قائل نشده است .

صورت مجلس تفکیکی چیست ؟

صورتجلسه به ذکر حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و شماره گذاری آنها می پردازد ، بدون اینکه به مالکیت خصوصی واحدها بپردازد.صورت مجلس تفکیکی مربوط به آپارتمان یا مجمعه داخل آن اعم از پارکینگ و انباری و ... و همچنین صورت مجلس تفکیکی شامل عرصه هم می شود .

صورت مجلس تفکیک توسط ادراه ثبت اسناد پس از رائه گواهی پایان کار ساختمان صادر می شود .

تفاوت تفکیک و افراز و تقسیم

تفکیک با معنی افراز و تقسیم متفاوت است اما مفهوم آنها به یک دیگر نزدیک می باشد . در تفکیک، لازم نیست که ملک غیر منقول دارای شریک باشد (مشاع بودن ملک ) یعنی اگر شش دانگ ملک به نام یک نفر بوده باشد ، می تواند با رعایت مقررات تفکیک به هر به هر نحوی آن را به قطعات کوچکتر تفکیک کند.

در افراز ، ملک دارای چند مالک می باشد یا به بیانی دیگر ملک به صورت مشاعی بوده و هر شخص در ملک سهمی داشته . اگر مالکین درتقسیم سهم اتفاق نظر نداشته باشند ، هر یک از مالکین ( شرکا ) می توانند از اداره ثبت اسناد و املاک و یا دادگاه محل وقوع ملک، درخواست صدور رای افراز نمایند. یعنی، سهم خود را از سایر مالکین مشاع جدا نموده و به صورت اختصاصی سند مالکیت دریافت نمایند .

برای خواندن  کامل این متن کلیک کنید .